巧打公司分立牌 土地增值又减税,干货收藏

2018-07-13 20:35
案例:
  2003年3月,A公司分别以3000万元购得M和N两块土地。但是,直到2003年6月底,M地块一直处于生地状态;另一N地,已完成前期手续。A公司银行贷款(土地抵押)3000万元,注册资本3000万元。
  因所在城市重新规划,M地块价格迅速飙升,评估价高达7000万元。A公司拟以转让方式将M地块出手以获取差价。
  B公司系一家房地产集团公司。得知了A公司意向并看好M地块的良好前景,决定以评估价受让M地块土地使用权后独立开发。
  那么,该项目如何筹划才能实现A、B公司合作成功并实现整体利益最大化?
  案例分析
  1.如果直接转让土地使用权,税负太高。
  2.转让A公司股权给B公司,不能操作,A、B公司都没这个意向。
  3.A公司以土地出资,B公司以现金出资注册新公司,然后A公司将股权转让给B公司。但土地价7000万元超过A公司所有者权益50%(A公司注册资本仅3000万元),不能操作。
  4.双方合作建房,但合作期太长,土地在A公司没有过户,B公司无法保证其权益。
  5.A公司派生分立新公司Y,且B公司同时并购新公司。
  下面就以第五种情况——分立并购方案来进行筹划(本筹划只适合内资企业)。
  筹划方案
  一、A公司采用派生分立方式设立新公司Y,同时将Y公司50%的股权转让给B公司。
  1.设计Y公司注册资本为1000万元,持有M地块,资产3000万元,银行贷款2000万元,A公司注册资本2000万元,持有N地块,资产3000万元,负债1000万元(按A公司账面数直接分割,尚未考虑土地增值)。
  2.M地块的升值,新公司Y的土地增值为4000万元,Y公司对A公司的负债增加4000万元。对A公司来说,是M地块分立出去后形成财产转让所得4000万元。同时增加对Y公司的应收款4000万元。
  依据《关于企业合并分立业务有关所得税问题的通知》(国税发[2000]119号)企业分立业务的所得税处理,企业分立包括被分立企业将部分或全部营 业分离转让给两个或两个以上现存或新设的企业(以下简称分立企业),以其股东换取分立企业的股权或其他财产。企业分立业务应按下列方法进行所得税处理:
  被分立企业应视为按公允价值转让其被分离出去的部分或全部资产,计算被分立资产的财产转让所得,依法缴纳所得税,分立企业接受被分立企业的资产,在计 税时可按经评估确认的价值确定成本。根据《通知》,A公司把转让所得4000万元计入纳税所得,Y公司土地增值4000万元可以列入计税成本。
  3.分立的同时,Y公司股东其实就是A公司股东把50%股权折价500万元转让给B公司。因为内资企业没有分立方面详细的操作法规,可以外资企业法规举例。
  2001年11月22日原对外贸易经济合作部、国家工商行政管理总局颁布实施的《关于外商投资企业合并与分立的规定》第38条在公司合并或分立过程中 发生股权转让的,依照有关法律、法规和外商投资企业投资者股权变更的规定办理。按本《规定》,此次分立的过程中可以办理股权转让。
  二、Y公司按约定偿还A公司负债4000万元,资金由B公司负责筹集。
  三、在适当时候,B公司出价500万元购买Y公司50%股权。
  根据相关规定,企业在分立过程中发生的土地使用权、不动产所有权的转移行为,不征收营业税、土地增值税。另根据《财政部、国家税务总局关于企业改制重 组若干契税政策的通知》(财政[2003]184号)规定,企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业,对派生方、新设方承受原 企业土地、房屋权属的,不征收契税。
  那么,在本文筹划中:
  一、A公司分立财产转让所得4000万元,应纳企业所得税1320万元。A、B、Y三公司应纳税款为1321万元(含股权转让印花税1万元)。
  二、Y公司因土地增值4000万元列入计税成本,Y公司可抵减土地增值税1440万元(4000万元加成20%扣除,土地增值税率30%计算)、企业所得税844.8万元,假设第五个纳税年度列人计税成本。计算其现值为(资金年利率6%)1809.78万元。
  三、本案中土地增值应纳税金1321万元带来了1809.78万元的税金抵减。间接实现现金流入488.78万元。
  筹划点评
  房地产业的并购,主要看目标公司占有土地数量,在目标公司有两个或两个以上地块,且不是全部地块都收购时,运用公司分立是较好的选择。但分立有一定局限:
  首先,分立程序耗时长。公司分立首先要公告90天。办理土地证、规划证、建设施工许可证等变更需要很长时间。
  其次,公司分立后影响到公司偿债能力,需要债权人同意,在本案如果债权银行不同意,股东如果有钱,需筹划还贷后分立,否则就无法分立。房地产公司一般是负债经营,有较多债权人,这可能是房地产公司分立最大的困难。
  再次,分立后公司对公司分立前的债务承担连带担保负责